Tänan, et meid üles otsisid!
Ehitusprotsess on pikk teekond, piisavalt keeruline ja spetsiifiline ning sageli ei piisa ainult heast tahtest. Vajalikuks osutuvad asjatundjate kogemused. Erinevaid võimalusi ja variante on tänapäeval väga palju ning pidevalt on vaja teha tuleviku jaoks olulisi otsuseid. Loomulikult ei saa ära unustada ehitamisega kaasneb palju väikeseid muresid ja suuri rõõme. Pikal teekonnal on alati hea käia usaldusväärse kaaslasega.
Oleme Teie ehitusteekonnal usaldusväärseks partneriks!
Positiivset ehituselamust lubades,
Üllar Hinno
1Partner Ehituse tegevjuht
GARANTII
Pakume esimesena Eestis eramute ja väärtuslike hoonete projekteerimisel ja ehitamisel 3-aastast garantiid. Meie spetsialistid on läbinud restaureerimisalase täiendusõppe ning meil on 10 aastane keeruliste muinsuskaitsealuste objektide restaureerimise ja renoveerimise kogemus.
Oleme kindlad oma töö kvaliteedis ja pakume garantiiperioodi jooksul personaalset halduriteenust.
Meie käest küsitakse sageli , et kui palju maksab eramu ehitamine keskmiselt, millise maksumusega peaks arvestama. Sellele küsimusele ei ole kerge vastata, sest puudub ühtne arusaam, mida tähendab“ keskmine eramu“. Arvestades meie poolt tehtud töid saame anda mõningaid andmeid, millest võiks tellija olla kasu esmaste kalkulatsioonide tegemisel.
Olgu keskmine eramu suhteliselt ratsionaalne ja ökonoomne, arvestame 180 ruutmeetriga (suletud netopinnaga). Kindlasti suhteliselt lihtsa planeeringuga ja väliskujult tagasihoidlik, ilma suuremate keeruliste elementideta. Energiatõhususelt A või B klass sõltuvalt täpsetest tehnilistest lahendustest.
Oma igapäeva töös jagame ehitamise kulueelarve neljaks suuremaks etapiks.
1. Hoone karp –415,43-479,34 eurot ( 6500-7500 krooni ) ruutmeeter
Arvestame lihtsate vundeerimise oludega ja tavapärase lintvundamendi rajamisega, kergplokkidest seinakonstruktsiooniga, raudbetoonist vahe- ja katuslagedega. Fassaadid on soojustatud ja viimistletud näiteks õhekrohviga. Katus on vastavalt vajadusel kas puitfermidel kivikatus või korralikult soojustatud lamekatus sbs-kattega. Nn hoone karbi tööd lõppevad välisukse ja akende paigaldamisega.
2. Sisetööd – 83,08-146,99 eurot ( 1300-2300 krooni ) ruutmeeter
Ehitatakse sisemised ruumide vaheseinad, kas kergkonstruktsioonis või kergplokkidest. Teostatakse maalritööd, paigaldatakse põrandakatted ja siseuksed. Seina- ja põrandaplaadi maksumuseks arvestame 15,34-23,00 eurot ( 240-360 krooni) ruutmeeter, korraliku laudparketti maksumuseks 30,68 eurot (480 krooni) ruutmeeter.
3. Eriosade tööd -95,87-159,78 eurot ( 1500- 2500 krooni ) ruutmeeter
Mõistlik oleks lahendada hoone mõlemad korrused põrandaküttega. Üldine küttelahendus vastavalt võimalustele, näiteks õhk-vesi soojuspumbaga. Ventilatsioon soojustagastusega sissepuhke ja väljetõmbe ventilatsioon. Installatsioonitööde osas keskmine pistikute hinnatakse, nõrkvoolutööde osas sisaldab lisaks elementaarsele ka valvesüsteemi.
4. Kaudkulud -31,95-63,91 eurot (500- 1000 krooni ) ruutmeeter
Sisaldab kahte olulist kulugruppi, ehitusega konkreetselt seonduvaid kulusid (kraanad, tõstukid, transport ja objektimeeskonna palk) kui ka ettevõtte kaudkulusid (kindlustused, ehitus ja garantiiaegsed garantiid)
Tuleb arvestada, et need maksumuse suurusjärgud ei arvestada kinnistu maksumust, projekteerimistöid ega liitumisi.
Sellest tulenevalt võiks keskmine eramu maksta vahemikus eurot 626,34-850,02 (9800- 13300) krooni ehk 112 484,50- 152 748,84 eurot (1,76- 2,39) miljonit, mis sisaldab käibemaksu. Tuleb arvestada, et antud maksumus on kindlasti hinnanguline.
Sageli üritatakse hoone karbi tööde pealt kokku hoida, näiteks soojustuskihi paksuses, ja nähtavale jäävas osas, siseviimistluses valida võimalikult kallid materjalid. Siin tehakse topeltviga. Kõigepealt alahinnatakse viimistlusmaterjalide valiku mõju kogu maja eelarvesse s.t. valides vaid kaks korda kallima parketi suureneb eramu lõpphind 3-4% Teisalt on hoone karbi projekteeritud eluiga on tavaliselt vähemalt 50 aastat, samas kui sisekujunduslikku lahendust võib emotsionaalsel vananemise tõttu vahetada iga 10 aasta tagant.
Sidebar
-
Ära hoia kokku projekteerimistööde pealt, mille maksumus on ainult 3-7% ehitusmaksumusest, kuid reaalsed vigade parandused objektil maksavad sageli tuhandeid eurosid.
-
Eesmärgiks pandud ehitusmaksumuses püsimiseks võta kontrollmaksumused igale projekteerimise etapi lõpetamisele (eel-, põhi- ja tööprojekt), nii väldid peale projekteerimisetööde lõpetamist ehitushankel üllatusi.
-
Arvesta alati maksumuse planeerimisel reserviga.
-
Arvesta juba projekteerimisel tulevaste ekspluatatsioonikuludega.
Meie käest küsitakse tihti, kas on mõistlik soetada renoveerimist vajav või ehitada endale täiesti uus maja.
Uus maja on võimalik ehitada endale meelepärase ruumiplaneeringuga, tänapäevaste materjalilahenduste ja energiasäästlikke põhimõtteid arvestades. Vana maja kandekonstruktsioon piirab sageli ära ruumiplaneeringu, ehitamine valmistab ootamatuid ja sageli kalleid avastusi ning ekspluateerimiskulud võivad üllatusi valmistada. Kas siis tuleks vana maja renoveerimistest loobuda?
Ehitus on printsiibis jäänud samaks aastatuhandeid, kivi käib ikka kivi peale. Uute hoonete materjalid on sageli kasutusele võetud alles mõned aastad tagasi, meil ei ole täna aimu kuidas mõjuvad täiesti tehislikud õhuvahetused inimorganismile, alahinnatakse innovatiivsete tehnoloogiliste süsteemide ekspluateerimise kulu. Me oleme kõik kuulnud 90-tel Soomes tekkinud allergiapuhangutest, mille üks põhjustajatest on võinud olla majade populaarseks muutnud nn aurutõkke kiletamine. Meie klientideks on olnud inimesed, kes välistavad luksuskorteritesse kesktolmuimejate ja sundventilatsioonide ehitamise just torustikes tekkivate bakterite kogumise pärast.
Uute hoonete ehitamise loogika kasutamine põhineb alati uue ostmisel mitte remontimisel, näiteks kui puitakent annab kümneid aastaid pisitasa värvida ja plommida, siis plastakende tuleb ilmselt katkiminemisel uute vastu vahetada. Kui vana maja ventilatsioonikorsten on umbes piisab selle puhastamisest, uuel majal on tõenäoliselt ventilatsioonisüsteemi agregaat selleks ajaks tootmisest maha võetud ja tuleb uus soetada.
Vana hoone on oma eksistentsi välja teeninud, kui ta oleks kehvasti ehitatud, oleks ta loodusliku valiku tulemusena ka hävinenud. Vana maja on sageli väga lihtsate ja loodussõbralike materjalidega ehitatud. Vana hoone asukohad on ennast tõestanud, nende paiknemine on aastakümnetega välja selgitatud rahva mälus püsinud kogemuses, uute asukohtade valikutel on sageli tahtlikult või tahtmatult eksitud lihtsate loodus ja füüsikatõdede vastu. Sageli on vanal majal ka oma arhitektuurne või ajalooline väärtus, mis annab majale hinge. Samas on ka sellistel majadel jällegi piirangud, mis raskendavad oma isikliku ego maksmapanemist.
Teisalt on uue majaga on jällegi lihtsam, projekteerida saab oma maitse järgi ja puuduvad uurimus või lammutustöödel tekkivad üllatused nagu kandekonstruktsiooni osaline puudumine või majaseen.
Alati on otsuste tegemisel oluline ka finantsmajanduslikud aspektid, mida ei saa üheselt hinnata. Sageli on vana hoone ostmine esmaselt odavam, kui kinnistu soetamine ja uue hoone ehitamine. Siin tuleb siiski arvestada, et sageli võib renoveeritava objekti ehitusmaksumus tulla kallim kui uue ehitamine, kuid renoveerimise kasuks räägib enamasti ehituse, ja seega ka rahalise kulu, etappideks jagamise võimalus . Oleme veendunud, et miljöö ja muudes väärtuslikes piirkondades on ainult lammutamisele ja uue ehitamisele kindlasti alternatiiv ka vana hoone renoveerimine.
Sidebar
Uue maja plussid
-
projekteerimine oma maitse järgi
-
ehitustöödel puuduvad üllatused
-
võimalik kvaliteedi kontroll algusest lõpuni
Uue maja miinused
-
uued materjalid
-
tehnoloogiliselt keerulised ja halduskulukad süsteemid
-
puudub ajalooline mõõde
Vana maja plussid
-
tõestanud traditsioonilised materjalid
-
lihtsad lahendused
-
renoveerimise etapilisus
-
ajalooline väärtus
Vana maja miinused
-
kandekonstruktsioon seab piirangud ruumiplaneeringule
-
sageli väärtuslikel hoonetel seadustest tulenevalt täiendavad renoveerimise nõuded
Detailne ehitusprojekt säästab raha ja vaeva
Üllar Hinno, 1Partner Ehituse tegevjuht
Tänavune kevad on kodu rajamiseks igati soodne - ehitushinnad on viimase kolme-nelja aasta madalaimad ja kvaliteetsete ehitusettevõtete vahel on hea valik. Samas ei ole tark ehitaja ja ausad materjalid ainsad sisendid, mis tagavad hea tulemuse – kõik algab läbimõeldud ehitusprojektist.
Ehitaja on tööriist nii tellija kui arhitekti käes ning seaduse järgi on esimese kõige olulisem ülesanne tagada vastavalt ehitusprojektile kohane ehitamine. Korraliku ja kõiki ehituse etappe hõlmava ehitusprojekti valmimine hõlmab kindlaid staadiume, mis loovad põhja nii täpseks hinnapakkumiseks kui oodatud lõpptulemuseks. Kuna ehitusprojekti aluseks olev Eesti Vabariigi standard on soovituslik, siis tasub projekti tellimisel arusaamatuste ärahoidmiseks projekteerimise staadiumid arhitekti ja/või projekteerimisbürooga läbi arutada.
Eelprojektist ehituseks ei piisa
Ehitusprojektile ehitusloa saamiseks vajalikud tingimused määrab majandus- ja kommunikatsiooniministri määrus, mis tähendab põhimõtteliselt projekteerimist eelprojekti staadiumisse. Tihtipeale tellibki omanik teadmatusest ainult eelprojekti, sest rohkem ei nõutud. Reaalselt moodustab see kogu vajalikust projekteerimise maksumusest ainult 20-30%.
Tegemist on tõesti ainult eelprojektiga ehk paljud detailid on lahendatud põhimõtteliselt või seletuskirja tasemel. Ehitusturul on tänapäeval saadaval sadu erinevaid materjale ja kümneid sarnaste sõlmede lahendusi, seega on ehitajal eelprojekti järgi väga keeruline ehitada ja omanikujärelevalvel praktiliselt võimatu kontrollida. Olenemata ehitaja ja omanikujärelvalve kõrgest tasemest ei suuda tõenäoliselt kumbki ehitusprotsessi vältel kõiki puuduliku projekteerimiseprotsessi vajakajäämisi vältida.
Eramu ehitamiseks on vaja arhitektuurset ja eriosade põhiprojekti (sõltuvalt eramu tehnilise lahenduse keerukusest vajadusel ka tööprojekti staadiumis), konstruktiivse osa tööprojekti ja sisekujunduse eelprojekti. Ja mitmeid muid detailseid plaane.
Veendu projektide kokkusobivuses
Juhul kui projekti osad on tellitud erinevatest büroodest, näiteks arhitektuurne osa on tellitud arhitektilt ja konstruktiivsed ning eriosad tehnilistest büroodest,tasub kindlasti endal või omanikujärelvalvel kontrollida, et detailid omavahel sobivad. Näiteks veenduda, et kanalisatsioonitorud ei oleks keset ruume ja eriosad sobiks kokku – kanalisatsioonitoru ei ole ventilatsioonitorudega samal kõrgusel risti jne.
Hilisema aja- ja närvikulu ärahoidmiseks tasub lahendused üle vaadata ka ühest büroost tellides - sageli võetakse eriosade lahendused tehnilistest büroodest ja pädeva projektijuhi (vanasti nn peainseneri) puudumisel jääb projekti kontrollimine puudulikuks.
Hinnapakkumine põhineb ehitusprojektile
Peale ehitusprojekti valmimist tasub ehituse hinnapakkumised võtta mitmest firmast, kuid mitte alati eelistada pimesi kõige odavamat pakkumist, vaid võrrelda hinna ja kvaliteedi suhet.
Hinnapakkumise küsimine on mõistlik koostada kas ise või omanikujärelvalve abiga koos tööde loetelu ning paremal juhul ka mahutabeliga. Hinnapakkumise küsimine peaks sisaldama põhiandmeid tellija ja hoone kohta, kuhu, mida ja millal soovitakse ehitatada.
Tööde loetelu on mõistlik lasta koostada omanikujärelevalve spetsialistil, kellel on omavahel võrreldavate töödega eelnev kogemus. Tööde loetelus peavad olema mõistlikud suurusjärgud - sadu tuhandeid maksvat vundamenti ja järgmisel real sada krooni maksvat uksepiirajat ei ole mõtet võrrelda. Tüüpilise lihtsama eramu puhul võiks nimekiri koosneda vähemalt 20-40 tööliigist.
Kogumaksumusest väga erineva suurusjärgu moodustab siseviimistluse lahenduse hinnatase (põrandakatete ja keraamiliste plaatide kvaliteet, pistikute ning lülitite sari, sanitaartehnika jne). Seega peaks tööde loetelu sisaldama ka selliste detailide põhimõttelist valikut.
Factbox 1
Ehitusprojekti staadiumid:
1. Eskiisprojekt - ehitusseaduses määramata, kuid sageli kasutatav, põhimõtteliselt omaniku esmane visioon;
2. Eelprojekt - sisaldab arhitektuurse osa põhiplaane, maja vaateid ja lõiget ning arhitektuurse ja eriosade seletuskirja;
3. Põhiprojekt - sisaldab kõikide s.h. eriosade plaane, lahendatud sõlmi;
4. Tööprojekt - sisaldab tööjoonised;
5. Sisekujunduse projekt;
* Ära unusta projekti seletuskirjas tuleohutust.
Ehitusprojektid jagunevad omakorda:
1. Arhitektuurne projekt;
2. Konstruktiivne projekt;
3. Küte- ja ventilatsioon;
4. Veevarustus- ja kanalisatsioon;
5. Elektri- ja nõrkvoolupaigaldiste osas.h. automaatika, andmeside, läbipääsu- ja helindussüsteemid jms;
6. Spetsiifilised projektid.
Factbox2
Pane tähele:
-
Projekteeri arhitektuurne ja eriosade projekt vähemalt põhiprojekti staadiumisse ja konstruktiivne osa tööjooniste staadiumisse.
-
Kontrolli projektide kokkusobivust.
-
Kaasa projekteerimise ja hinnapakkumise protsessi ka omanikujärelevalve.
-
Paberil detailide parandamine ei maksa midagi aga ehitusobjektil töö ümbertegemine võib väga kulukaks minna
|
